¿Qué es la valuación?
La valuación es una especialidad de varias disciplinas. Tiene el objetivo de conocer el valor comercial de un objeto ya sea físico o intangible. Un objeto físico puede ser una casa o una máquina, mientras que un objeto intangible puede ser una marca o un contrato. En México la máxima institución que emite avalúos es el Instituto Nacional de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales INDAABIN, mientras que la máxima institución educativa del ámbito valuatorio es la Unidad de Posgrado de la UNAM.
Existen tres enfoques recomendados por las Normas Internacionales de Valuación para obtener el valor de un objeto:
Enfoque de costos: Este enfoque busca estimar el monto monetario que necesita un fabricante para elaborar el objeto valuado.
Enfoque de mercado: El enfoque de mercado surge en las economías Capitalistas como una evolución del enfoque de costos, en este nuevo método, el valor se obtiene de estimar el monto monetario que un cliente comprador está dispuesto a pagar y el monto monetario que un vendedor está dispuesto a recibir por dicho objeto, en un ambiente de normalidad, libre de presiones.
Enfoque de Ingresos: En el enfoque de ingresos el objeto vale por la cantidad de dinero que produce.
Ahora veamos los tipos de valuación que existen y de los cuales se desprenden a su vez varios tipos de Avalúos.
1.- Valuación inmobiliaria
La valuación inmobiliaria es una especialidad de las Carreras de Arquitectura e Ingeniería Civil, aunque también es posible que sea practicada por economistas, abogados, matemáticos y topógrafos. El objetivo de este tipo de valuación son los bienes que por sus características no pueden moverse, esto incluye edificios, arboles y hasta frutos. Para las Leyes Mexicanas son bienes inmuebles:
1.Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo.
2.Los árboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.
3.Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia deterioro del objeto.
4.Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del mueble en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
5.Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma.
6.Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente.
7.Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse.
8.Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento y las aguas vivas o estancadas.
9.Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
10.Las concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Los bienes inmuebles más comunes en este tipo de valuación son:
•Casas: Una casa es un inmueble que está desplantado sobre un terreno cuyo derecho de propiedad uso y disfrute le pertenecen en conjunto a una misma persona o empresa.
•Casas en Condominio: Una casa en condominio es un inmueble cuya construcción le pertenecen en su totalidad a una misma persona o empresa, pero donde el terreno y obras de infraestructura del terreno como luminarias, portones, casetas, etc., le pertenecen a más de un individuo.
•Departamentos: Un departamento es una unidad de vivienda cuyo derecho de propiedad, uso y disfrute le pertenecen a un individuo o empresa, y está construida sobre o debajo de la propiedad de otro. En un departamento la propiedad se divide en zona privativa y zona común. Un departamento es entonces un cuerpo arquitectónico y estructural de varias zonas privativas, cada uno con su propietario único y una única zona común que les pertenece a todos los propietarios de zonas privativas. Son zonas comunes, por ejemplo, el terreno, el área de estacionamiento, las circulaciones, la azotea, la cisterna y la estructura. Por su naturaleza, la estructura, a pesar de estar delimitada en planos como zona privativa, es inalienablemente propiedad común, de su cuidado en conjunto depende la seguridad de todos.
•Terrenos: Un terreno es una porción de la superficie de la Tierra cuyo derecho de propiedad se adquiere desde el centro de la tierra hasta el perímetro de la superficie terrestre acreditada que a su vez se proyecta a la atmosfera de la Tierra. En México la propiedad del subsuelo está garantizada hasta la profundidad donde se encuentre algún mineral, ya que tales recursos se establecen como propiedad de la nación.
•Edificios: Se considera que un edificio es un inmueble que tiene al menos 5 niveles, aunque se reconoce el concepto de “edificio” como sinónimo de “construcción”.
Bodegas: Una bodega es una construcción cuyo uso está destinado al resguardo de objetos. Una bodega industrial es un inmueble de claros amplios y de un solo nivel de gran altura donde se llevan a cabo procesos industriales.
•Hoteles: Un hotel es una unidad productiva cuyo flujo de efectivo ingresa por la renta de las habitaciones que la componen. Aunque un hotel es un inmueble, cuando este está en funcionamiento se debe valuar como un negocio en marcha, es por eso que el perfil del valuador debe estar más inclinado a las finanzas que a la arquitectura.
•Negocios inmobiliarios: Son negocios inmobiliarios los hoteles, los desarrollos de vivienda, edificios de oficina, comercio, edificios de usos mixto, lotificaciones, y todo aquel donde el ingreso provenga de la venta o renta de inmuebles. Para valuar un negocio inmobiliario es necesario tener un origen en el área de arquitectura o ingeniería civil.
2.- Valuación agropecuaria
La valuación agropecuaria se distingue por que su objeto de valor son las tierras productivas, cabezas de ganado, siembra y todo lo concerniente al campo. El perfil del valuador agropecuario es un licenciado de estudios agrarios.
Los bienes raíces más comunes que se valúan en el área agropecuaria son:
• Rancho ganadero: La producción pecuaria es una de las actividades en el ámbito agropecuario que más se practica, un avalúo de productividad nos da el valor actual de un rancho si tomamos en cuenta que la tierra vale por lo que produce. Se incluye ganado lechero y ganado de carne.
•Terrenos ganaderos: este tipo de avalúo está en función de las hectáreas que se necesitan para la alimentación de un animal adulto.
•Terrenos agrícolas de cultivos anuales: son los más comunes.
•Terrenos forestales: se deben analizar la venta de la madera y la capitalización del ingreso.
•Terrenos de producción pecuaria: Los predios de explotación pecuaria resultan muy rentables cuando se utilizan animales genéticamente seleccionados y animales de raza comprobada.
•Fincas acuícolas: Se incluyen granjas camaroneras, granjas piscícolas.
Huertos de árboles frutales y viñedos: en este tipo de avalúos se debe tomar en cuenta los años que no hay producción ya sea por añejamiento o temporal.
3.- Valuación industrial
La valuación industrial está enfocada en empresas de productos y servicios del área industrial como naves industriales, fábricas o planta industrial. Se determina el valor de cada tipo de construcción que posea el inmueble, como instalaciones especiales y elementos que operan durante el proceso de la fabricación de productos. El perfil del valuador industrial es un egresado de ingeniería mecánica, ingeniería eléctrica, ingeniería mecatrónica o ingeniería industrial con sus debidos estudios de posgrado.
4.- Valuación de maquinaria y equipo
La valuación de maquinaria y equipo tiene como finalidad obtener el valor del inventario de una planta industrial, en valuación de maquinaria y equipo es muy importante tener claro los siguientes conceptos:
•Nomenclatura del inventario: Es un número definido por el departamento contable de cada empresa donde se clasifica cada máquina para colocarlo dentro del inventario.
•Activos fuera de planta: Aquí se clasifican todos los bienes propiedad de la empresa que por necesidad o conveniencia están fuera de las instalaciones de la planta.
•Activos no inspeccionados: Son activos de la empresa que se encuentran en ubicaciones remotas o inaccesibles para el valuador, por lo que su valor se estima según los datos que tiene el cliente: edad, condiciones físicas, descripción, contratos, etc.
•Activos rentados: Son aquellos que tiene en uso la empresa pero que no pertenecen a ella. En este caso se valúa el activo como propiedad de la empresa tomando en cuenta las especificaciones del contrato de arrendamiento.
•Activos no productivos: En esta clasificación entran los equipos de transporte y toda la maquinaria que existe para mantener el equilibrio logístico, sin que necesariamente produzcan los bienes que vende la empresa.
Los objetos de la valuación de maquinaria y equipo abarcan: cableado para alimentación de energía, tubería de proceso, tubería de planta, equipo general de planta, vehículos de planta, equipo de laboratorio, mobiliario y aditamentos de oficina, equipos de procesamientos de datos, vehículos a motor, herramientas, herramental especial, patrones y siluetas, diagramas de producto, cuentas especiales, construcciones en proceso.
5.- Valuación de aeronaves
La valuación de aeronaves es una disciplina enfocada en obtener el valor de los aviones, avionetas, helicópteros y toda clase de máquinas de vuelo para su futura comercialización. Este tipo de valuación es llevado a cabo por casas de subastas o empresas dedicadas a la compra venta de aeronaves y existen pocos peritos especializados en la materia. El perfil de un valuador de aeronaves es aquel ingeniero mecánico, piloto o administrador que se especializa en esta área.
6.- Valuación de embarcaciones
La valuación de embarcaciones implica conocer el valor de barcos pesqueros, remolcadores, barcazas, boya, excavadoras, grúas, barcos de rescate y salvamento, pontones de maniobra, además de buques y embarcaciones como: buques de pasajeros, ferrys, yates, embarcaciones de recreo, barcos de carga, portacontenedores, graneleros, petroleros y buques- tanques.
En valuación de embarcaciones también se incluyen avalúos de puertos astilleros y diques, que generalmente son área de valuadores inmobiliarios. El perfil de un valuador de embarcaciones es un valuador inmobiliario que tiene conocimientos de este tipo de transportes y profundiza en el área.
7.- Valuación de obras de arte
Valuación de obras de arte es una especialidad de los valuadores muy poco explorada y donde no existen instituciones especializadas en la enseñanza de esta área, comúnmente los valuadores de arte se forma en la práctica, algunos de ellos, egresados de las carreras de arquitectura e historia del arte. Un valuador de arte proviene de la raíz común de todas las especialidades valuatorias, la valuación inmobiliaria.
8.- Valuación de joyería
La valuación de joyería o también llamada valuación de objetos personales es una especialidad de la valuación donde se busca estimar el valor de un objeto de uso personal, como la joyería, bolsas de marcas, relojes y otros objetos de uso común pero cuyo valor por su antigüedad o singularidad son difíciles de determinar por una persona común.
9.- Valuación de negocios en marcha
La valuación de negocios en marcha es un tipo de valuación del área financiera, su objetivo es estimar el valor de una empresa o de sus acciones. El valor de una empresa está fundamentado por su capacidad de generar dinero (flujo de efectivo). La forma correcta de valuar una empresa es descontar los flujos de efectivo futuros esperados en un lapso de 10 años. En el caso de las empresas recién creadas su valor depende de los activos o contratos que tenga en su poder, al no tener flujos de efectivo ni contratos ni activos su valor cero. Una forma de valuar una empresa de forma rápida es estimar los ingresos netos anuales, así valúan las empresas en Shark Tank. En el caso de las empresas virtuales como aplicaciones o páginas web se puede estimar su valor en función del tráfico que generan y la calidad de sus usuarios. Un negocio puede valer diferente según las capacidades del valuador para profundizar en las oportunidades que puede generar la empresa, así mismo cada negocio, en función de sus propios factores internos y externos tiene un valor único. Los factores que determinan el valor de las empresas son:
•Aspectos económicos: Estos influyen en el valor de oportunidad del negocio, de acuerdo a las perspectivas actuales y futuras de la economía o economías a las cuales pertenece el mercado objetivo del negocio valuado.
•El posicionamiento competitivo del negocio dentro del sector: El valor de oportunidad del negocio, también varía de acuerdo al posicionamiento competitivo en el sector al que pertenece. Aquí hay que contestar preguntas tales como: Qué fuerzas mueven a la competencia en un sector de actividad, quiénes son los competidores potenciales, cuál es la fuerza de los proveedores, la fuerza de los compradores, los productos sustitutos y la rivalidad de los competidores actuales en el sector.
•Las características propias del negocio: El análisis de las características propias del negocio, tales como tecnología, procesos, esquemas de comercialización, canales de distribución, proveedores, organización, administración, recursos humanos, entre otros, permitirá identificar valores ocultos en la empresa, que pueden ser explotados a través de reestructuraciones, desinversiones, sinergias o economías de escala.
•Las motivaciones de los agentes económicos: El último de los factores, las motivaciones de los agentes económicos, considera que los análisis para determinar el valor del negocio en marcha, se realizan desde las perspectivas de los agentes económicos, reales o potenciales, interesados en comprar o vender el negocio. En general, un negocio tiene distintos valores de oportunidad para diversos compradores y también puede tener distinto valor para el comprador y el vendedor; esto se debe principalmente a las diferentes percepciones de los agentes económicos participantes. Por ejemplo, una empresa extranjera muy avanzada tecnológicamente, desea adquirir otra empresa nacional para penetrar en nuestro mercado aprovechando el renombre de la marca local. En este caso, el comprador extranjero sólo valorará la marca y no las instalaciones, maquinaria y otros activos fijos, ya que él mismo dispone de activos tecnológicamente más avanzados. Por otro lado, el vendedor sí valorará sus recursos materiales, ya que están en situación de continuar produciendo. Desde el punto de vista del primero, se trata de determinar, en cierta medida, el valor máximo que debería estar dispuesto a pagar por lo que le aportará la empresa a adquirir; desde el punto de vista del vendedor, se trata de determinar cuál será el valor mínimo al que debería aceptar la operación. Estas dos cifras establecen así un espacio de negociación, a partir del cual finalmente se acuerda un precio, ubicado generalmente en algún punto intermedio. Pero también el valor del negocio puede ser distinto para los agentes económicos participantes, en función de la percepción, que cada uno de ellos tiene, del riesgo del negocio.