Tipos de valuaci贸n

驴Qu茅 es la valuaci贸n?

La valuaci贸n es una especialidad de varias disciplinas. Tiene el objetivo de conocer el valor comercial de un objeto ya sea f铆sico o intangible. Un objeto f铆sico puede ser una casa o una m谩quina, mientras que un objeto intangible puede ser una marca o un contrato. En M茅xico la m谩xima instituci贸n que emite aval煤os es el Instituto Nacional de Administraci贸n y Aval煤os de Bienes Nacionales INDAABIN, mientras que la m谩xima instituci贸n educativa del 谩mbito valuatorio es la Unidad de Posgrado de la UNAM.

Existen tres enfoques recomendados por las Normas Internacionales de Valuaci贸n para obtener el valor de un objeto:
Enfoque de costos: Este enfoque busca estimar el monto monetario que necesita un fabricante para elaborar el objeto valuado.
Enfoque de mercado: El enfoque de mercado surge en las econom铆as Capitalistas como una evoluci贸n del enfoque de costos, en este nuevo m茅todo, el valor se obtiene de estimar el monto monetario que un cliente comprador est谩 dispuesto a pagar y el monto monetario que un vendedor est谩 dispuesto a recibir por dicho objeto, en un ambiente de normalidad, libre de presiones.
Enfoque de Ingresos: En el enfoque de ingresos el objeto vale por la cantidad de dinero que produce.
Ahora veamos los tipos de valuaci贸n que existen y de los cuales se desprenden a su vez varios tipos de Aval煤os.

1.- Valuaci贸n inmobiliaria

La valuaci贸n inmobiliaria es una especialidad de las Carreras de Arquitectura e Ingenier铆a Civil, aunque tambi茅n es posible que sea practicada por economistas, abogados, matem谩ticos y top贸grafos. El objetivo de este tipo de valuaci贸n son los bienes que por sus caracter铆sticas no pueden moverse, esto incluye edificios, arboles y hasta frutos. Para las Leyes Mexicanas son bienes inmuebles:
1.Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo g茅nero adheridas al suelo.
2.Los 谩rboles y plantas y los frutos pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble.
3.Todo lo que est茅 unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de 茅l sin quebrantamiento de la materia deterioro del objeto.
4.Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentaci贸n, colocados en edificios o heredades por el due帽o del mueble en tal forma que revele el prop贸sito de unirlos de un modo permanente al fundo.
5.Las m谩quinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por propietario de la finca a la industria o explotaci贸n que se realice en un edificio o heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotaci贸n misma.
6.Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos an谩logos cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el prop贸sito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente.
7.Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que est茅n en las tierras donde hayan de utilizarse.
8.Las minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento y las aguas vivas o estancadas.
9.Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, est茅n destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un r铆o, lago o costa.
10.Las concesiones administrativas de obras p煤blicas y las servidumbres y dem谩s derechos reales sobre bienes inmuebles.

Los bienes inmuebles m谩s comunes en este tipo de valuaci贸n son:
Casas: Una casa es un inmueble que est谩 desplantado sobre un terreno cuyo derecho de propiedad uso y disfrute le pertenecen en conjunto a una misma persona o empresa.

Casas en Condominio: Una casa en condominio es un inmueble cuya construcci贸n le pertenecen en su totalidad a una misma persona o empresa, pero donde el terreno y obras de infraestructura del terreno como luminarias, portones, casetas, etc., le pertenecen a m谩s de un individuo.

Departamentos: Un departamento es una unidad de vivienda cuyo derecho de propiedad, uso y disfrute le pertenecen a un individuo o empresa, y est谩 construida sobre o debajo de la propiedad de otro. En un departamento la propiedad se divide en zona privativa y zona com煤n. Un departamento es entonces un cuerpo arquitect贸nico y estructural de varias zonas privativas, cada uno con su propietario 煤nico y una 煤nica zona com煤n que les pertenece a todos los propietarios de zonas privativas. Son zonas comunes, por ejemplo, el terreno, el 谩rea de estacionamiento, las circulaciones, la azotea, la cisterna y la estructura. Por su naturaleza, la estructura, a pesar de estar delimitada en planos como zona privativa, es inalienablemente propiedad com煤n, de su cuidado en conjunto depende la seguridad de todos.

Terrenos: Un terreno es una porci贸n de la superficie de la Tierra cuyo derecho de propiedad se adquiere desde el centro de la tierra hasta el per铆metro de la superficie terrestre acreditada que a su vez se proyecta a la atmosfera de la Tierra. En M茅xico la propiedad del subsuelo est谩 garantizada hasta la profundidad donde se encuentre alg煤n mineral, ya que tales recursos se establecen como propiedad de la naci贸n.

Edificios: Se considera que un edificio es un inmueble que tiene al menos 5 niveles, aunque se reconoce el concepto de 鈥渆dificio鈥 como sin贸nimo de 鈥渃onstrucci贸n鈥.
Bodegas: Una bodega es una construcci贸n cuyo uso est谩 destinado al resguardo de objetos. Una bodega industrial es un inmueble de claros amplios y de un solo nivel de gran altura donde se llevan a cabo procesos industriales.

Hoteles: Un hotel es una unidad productiva cuyo flujo de efectivo ingresa por la renta de las habitaciones que la componen. Aunque un hotel es un inmueble, cuando este est谩 en funcionamiento se debe valuar como un negocio en marcha, es por eso que el perfil del valuador debe estar m谩s inclinado a las finanzas que a la arquitectura.

Negocios inmobiliarios: Son negocios inmobiliarios los hoteles, los desarrollos de vivienda, edificios de oficina, comercio, edificios de usos mixto, lotificaciones, y todo aquel donde el ingreso provenga de la venta o renta de inmuebles. Para valuar un negocio inmobiliario es necesario tener un origen en el 谩rea de arquitectura o ingenier铆a civil.

2.- Valuaci贸n agropecuaria

La valuaci贸n agropecuaria se distingue por que su objeto de valor son las tierras productivas, cabezas de ganado, siembra y todo lo concerniente al campo. El perfil del valuador agropecuario es un licenciado de estudios agrarios.
Los bienes ra铆ces m谩s comunes que se val煤an en el 谩rea agropecuaria son:
Rancho ganadero: La producci贸n pecuaria es una de las actividades en el 谩mbito agropecuario que m谩s se practica, un aval煤o de productividad nos da el valor actual de un rancho si tomamos en cuenta que la tierra vale por lo que produce. Se incluye ganado lechero y ganado de carne.

Terrenos ganaderos: este tipo de aval煤o est谩 en funci贸n de las hect谩reas que se necesitan para la alimentaci贸n de un animal adulto.

鈥errenos agr铆colas de cultivos anuales: son los m谩s comunes.

鈥errenos forestales: se deben analizar la venta de la madera y la capitalizaci贸n del ingreso.

鈥errenos de producci贸n pecuaria: Los predios de explotaci贸n pecuaria resultan muy rentables cuando se utilizan animales gen茅ticamente seleccionados y animales de raza comprobada.

鈥incas acu铆colas: Se incluyen granjas camaroneras, granjas pisc铆colas.
Huertos de 谩rboles frutales y vi帽edos: en este tipo de aval煤os se debe tomar en cuenta los a帽os que no hay producci贸n ya sea por a帽ejamiento o temporal.

3.- Valuaci贸n industrial

La valuaci贸n industrial est谩 enfocada en empresas de productos y servicios del 谩rea industrial como naves industriales, f谩bricas o planta industrial. Se determina el valor de cada tipo de construcci贸n que posea el inmueble, como instalaciones especiales y elementos que operan durante el proceso de la fabricaci贸n de productos. El perfil del valuador industrial es un egresado de ingenier铆a mec谩nica, ingenier铆a el茅ctrica, ingenier铆a mecatr贸nica o ingenier铆a industrial con sus debidos estudios de posgrado.

4.- Valuaci贸n de maquinaria y equipo

La valuaci贸n de maquinaria y equipo tiene como finalidad obtener el valor del inventario de una planta industrial, en valuaci贸n de maquinaria y equipo es muy importante tener claro los siguientes conceptos:

鈥omenclatura del inventario: Es un n煤mero definido por el departamento contable de cada empresa donde se clasifica cada m谩quina para colocarlo dentro del inventario.

鈥ctivos fuera de planta: Aqu铆 se clasifican todos los bienes propiedad de la empresa que por necesidad o conveniencia est谩n fuera de las instalaciones de la planta.

鈥ctivos no inspeccionados: Son activos de la empresa que se encuentran en ubicaciones remotas o inaccesibles para el valuador, por lo que su valor se estima seg煤n los datos que tiene el cliente: edad, condiciones f铆sicas, descripci贸n, contratos, etc.

鈥ctivos rentados: Son aquellos que tiene en uso la empresa pero que no pertenecen a ella. En este caso se val煤a el activo como propiedad de la empresa tomando en cuenta las especificaciones del contrato de arrendamiento.

鈥ctivos no productivos: En esta clasificaci贸n entran los equipos de transporte y toda la maquinaria que existe para mantener el equilibrio log铆stico, sin que necesariamente produzcan los bienes que vende la empresa.

Los objetos de la valuaci贸n de maquinaria y equipo abarcan: cableado para alimentaci贸n de energ铆a, tuber铆a de proceso, tuber铆a de planta, equipo general de planta, veh铆culos de planta, equipo de laboratorio, mobiliario y aditamentos de oficina, equipos de procesamientos de datos, veh铆culos a motor, herramientas, herramental especial, patrones y siluetas, diagramas de producto, cuentas especiales, construcciones en proceso.

5.- Valuaci贸n de aeronaves

La valuaci贸n de aeronaves es una disciplina enfocada en obtener el valor de los aviones, avionetas, helic贸pteros y toda clase de m谩quinas de vuelo para su futura comercializaci贸n. Este tipo de valuaci贸n es llevado a cabo por casas de subastas o empresas dedicadas a la compra venta de aeronaves y existen pocos peritos especializados en la materia. El perfil de un valuador de aeronaves es aquel ingeniero mec谩nico, piloto o administrador que se especializa en esta 谩rea.

6.- Valuaci贸n de embarcaciones

La valuaci贸n de embarcaciones implica conocer el valor de barcos pesqueros, remolcadores, barcazas, boya, excavadoras, gr煤as, barcos de rescate y salvamento, pontones de maniobra, adem谩s de buques y embarcaciones como: buques de pasajeros, ferrys, yates, embarcaciones de recreo, barcos de carga, portacontenedores, graneleros, petroleros y buques- tanques.
En valuaci贸n de embarcaciones tambi茅n se incluyen aval煤os de puertos astilleros y diques, que generalmente son 谩rea de valuadores inmobiliarios. El perfil de un valuador de embarcaciones es un valuador inmobiliario que tiene conocimientos de este tipo de transportes y profundiza en el 谩rea.

7.- Valuaci贸n de obras de arte

Valuaci贸n de obras de arte es una especialidad de los valuadores muy poco explorada y donde no existen instituciones especializadas en la ense帽anza de esta 谩rea, com煤nmente los valuadores de arte se forma en la pr谩ctica, algunos de ellos, egresados de las carreras de arquitectura e historia del arte. Un valuador de arte proviene de la ra铆z com煤n de todas las especialidades valuatorias, la valuaci贸n inmobiliaria.

8.- Valuaci贸n de joyer铆a

La valuaci贸n de joyer铆a o tambi茅n llamada valuaci贸n de objetos personales es una especialidad de la valuaci贸n donde se busca estimar el valor de un objeto de uso personal, como la joyer铆a, bolsas de marcas, relojes y otros objetos de uso com煤n pero cuyo valor por su antig眉edad o singularidad son dif铆ciles de determinar por una persona com煤n.

9.- Valuaci贸n de negocios en marcha

La valuaci贸n de negocios en marcha es un tipo de valuaci贸n del 谩rea financiera, su objetivo es estimar el valor de una empresa o de sus acciones. El valor de una empresa est谩 fundamentado por su capacidad de generar dinero (flujo de efectivo). La forma correcta de valuar una empresa es descontar los flujos de efectivo futuros esperados en un lapso de 10 a帽os. En el caso de las empresas reci茅n creadas su valor depende de los activos o contratos que tenga en su poder, al no tener flujos de efectivo ni contratos ni activos su valor cero. Una forma de valuar una empresa de forma r谩pida es estimar los ingresos netos anuales, as铆 val煤an las empresas en Shark Tank. En el caso de las empresas virtuales como aplicaciones o p谩ginas web se puede estimar su valor en funci贸n del tr谩fico que generan y la calidad de sus usuarios. Un negocio puede valer diferente seg煤n las capacidades del valuador para profundizar en las oportunidades que puede generar la empresa, as铆 mismo cada negocio, en funci贸n de sus propios factores internos y externos tiene un valor 煤nico. Los factores que determinan el valor de las empresas son:

鈥spectos econ贸micos: Estos influyen en el valor de oportunidad del negocio, de acuerdo a las perspectivas actuales y futuras de la econom铆a o econom铆as a las cuales pertenece el mercado objetivo del negocio valuado.

鈥l posicionamiento competitivo del negocio dentro del sector: El valor de oportunidad del negocio, tambi茅n var铆a de acuerdo al posicionamiento competitivo en el sector al que pertenece. Aqu铆 hay que contestar preguntas tales como: Qu茅 fuerzas mueven a la competencia en un sector de actividad, qui茅nes son los competidores potenciales, cu谩l es la fuerza de los proveedores, la fuerza de los compradores, los productos sustitutos y la rivalidad de los competidores actuales en el sector.

鈥as caracter铆sticas propias del negocio: El an谩lisis de las caracter铆sticas propias del negocio, tales como tecnolog铆a, procesos, esquemas de comercializaci贸n, canales de distribuci贸n, proveedores, organizaci贸n, administraci贸n, recursos humanos, entre otros, permitir谩 identificar valores ocultos en la empresa, que pueden ser explotados a trav茅s de reestructuraciones, desinversiones, sinergias o econom铆as de escala.

鈥as motivaciones de los agentes econ贸micos: El 煤ltimo de los factores, las motivaciones de los agentes econ贸micos, considera que los an谩lisis para determinar el valor del negocio en marcha, se realizan desde las perspectivas de los agentes econ贸micos, reales o potenciales, interesados en comprar o vender el negocio. En general, un negocio tiene distintos valores de oportunidad para diversos compradores y tambi茅n puede tener distinto valor para el comprador y el vendedor; esto se debe principalmente a las diferentes percepciones de los agentes econ贸micos participantes. Por ejemplo, una empresa extranjera muy avanzada tecnol贸gicamente, desea adquirir otra empresa nacional para penetrar en nuestro mercado aprovechando el renombre de la marca local. En este caso, el comprador extranjero s贸lo valorar谩 la marca y no las instalaciones, maquinaria y otros activos fijos, ya que 茅l mismo dispone de activos tecnol贸gicamente m谩s avanzados. Por otro lado, el vendedor s铆 valorar谩 sus recursos materiales, ya que est谩n en situaci贸n de continuar produciendo. Desde el punto de vista del primero, se trata de determinar, en cierta medida, el valor m谩ximo que deber铆a estar dispuesto a pagar por lo que le aportar谩 la empresa a adquirir; desde el punto de vista del vendedor, se trata de determinar cu谩l ser谩 el valor m铆nimo al que deber铆a aceptar la operaci贸n. Estas dos cifras establecen as铆 un espacio de negociaci贸n, a partir del cual finalmente se acuerda un precio, ubicado generalmente en alg煤n punto intermedio. Pero tambi茅n el valor del negocio puede ser distinto para los agentes econ贸micos participantes, en funci贸n de la percepci贸n, que cada uno de ellos tiene, del riesgo del negocio.

Por Zith Arquitectura

Zith es un estudio de Arquitectura y Valuaci贸n con visi贸n sustentable y dimensi贸n social. En Zith somos arquitectos en Ciudad de M茅xico.

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